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マンション一棟買いの仕組み

今、不動産投資やマンション経営が、ごく普通のサラリーマンやOLに人気です。金融機関に預金をしても金利が安く、金融機関が破綻したら1,000万円までしか保証しないというペイオフが解禁されたことなどから、よりいっそう高利回りの収益物件が注目されているのでしょう。

こちらでは、投資用にマンション一棟買いする場合の収支をシミュレーションし、運用方法についても解説します。

マンション一棟買いのシミュレーション

マンションのイラスト1不動産投資の目的には、資金を投入して購入した不動産を賃貸し得られる利益(インカムゲイン)と、購入した不動産を購入金額以上で売却して得られる利益(キャピタルゲイン)の2つがあります。

バブル時期にはキャピタルゲインが主流でしたが、最近は長期収入を期待するインカムゲインが主流です。

自己資金をあまり持っていない一般のサラリーマンでも他人資本を借りて不動産を購入し、家賃収入でローンを完済する場合も多いです。

では、実際にマンションを一棟購入した場合の収支はどうなるのでしょうか?

2,000万のマンションを頭金0円のローンで購入し、賃料100,000円、管理費・修繕積立金9,000円、マンション管理委託手数料は賃料の10%という場合の収支について解説します。

家賃100,000円から返済(76,970円)+管理費・修繕積立金(9,000円)+管理委託手数料(10,000円)を引くと、毎月の収支は4,030円となります。

このシミュレーションですと、頭金0円でプラスの運用が可能となり、ローン返済時にマンションは100%購入者の財産となり、定年後にローンが完済していれば、家賃収入はすべて自分の利益となるのです。

また、サラリーマンがマンションなどを経営する場合、建物の減価償却、管理費などが経費扱いとなるので源泉徴収税が確定申告で戻り、住民税も安くなるので利益はさらに大きくなります。

ただ頭金0円のローンは銀行の審査によっては組めないこともあるので、まずは不動産投資会社に相談してみてください。金融機関に勤務経験のある融資担当者が社内にいる会社は融資に強いことが多いです。

早めに投資をしたほう良い

シミュレーションは参考程度に

「自己資金はあまり持っていないが、頭金なしで安く物件を購入したい」と考えている場合、早めに投資を行うほうが、より安い価格でマンションを購入でき、より早く家賃収入が得られます。 投資シミュレーションは様々な視点から物件選びの幅を広げ、投資のタイミングを見極めることに繋がります。ただし高利回りの物件だけに手を伸ばしてしまうと、大きなリスクが伴う危険性も潜んでいます。シミュレーションの結果を参考にしながら、吟味していくことが大切です。 投資シミュレーションはインターネット上でもできますが、おおまかなデータしか算出できません。正確な情報を引き出すためには、不動産投資会社や専門家との連携が必要不可欠です。一棟マンション投資をお考えの際は、不動産投資会社へ相談してみましょう。

投資用物件選びのポイントは2つ

資産を作り上げる目的で投資用物件を選ぶときは、2つのポイントがあります。1つは投資した自己資金を何年で回収できるか。2つめは、確定した利益が何年で得られるかです。投資による長期的な事業収支をシミュレーションすると、自己資金の回収年数を把握できます。自己資金の回収年数は早くても10年、一般的には20年~30年かかるイメージを持ちましょう。ローンの返済が終わった時点から、利益確定として考えます。

頭金の割合では自己資金回収年数に大差はない

例えば年収1,000万円のサラリーマンが8,000万円のマンション一棟買いした場合、マンションが満室した際の利回りの求め方は、1年の家賃収入÷物件の購入価格です。この場合は、1年の家賃年収720万円÷物件の購入価格8,000万円は0.09(9%)の計算となります。

自己資金を回収できるまでどのくらいかかるのか

頭金を1割支払ったうえで空室率0%として考えると、自己資金を回収するのにかかる年数は約17年。空室率を同じ0%で頭金を2割にしたときは約18年かかる計算です。このように頭金を1割増やしたり、減らしたりしても自己資金の回収年数は1年しか変わりません。空室率を5%、または10%に設定してシミュレーションをしても、同様です。つまり、頭金を増やすために時間を割いても、大した差は生まれません。

利回りを考えて早めの投資を

利回りが9%から10%に変わった場合は、空室率0%で回収年数は約17年から10年前後と7年も短縮される傾向となります(空室率10%として算出)。利回りが1%増えただけでも、資産回収に大きく差が生まれます。早めに投資を開始し、安価に物件を手に入れられればその分、収益も増やせるのです。

しかし、消費税が上がると物件の購入価格も上昇。比例するかのように、多くの頭金が必要になります。一棟マンション買いを目標に自己資金を貯めている途中で、消費税と物件購入価格が上がってしまうと、なかなか購入まで踏み切れないかもしれません。いつまで経っても投資ができない状態が続いてしまう可能性だってあります。消費税は一度上がってしまうと、下がることはほぼありません。増税前のタイミングで物件を購入しておくのが賢い選択と言えます。

収益物件が注目されている理由

マンションのイラスト2バブル期に主流だった転売利益を目的とした投資と違い、収益物件は長期的に見て安定した収入を得るための資産運用です。

バブル崩壊時に不動産の価値がどんどん下がり所有マンションを売却したくても購入価格の半分にもならずローンの支払いだけが残っているという話を聞いたこともあると思いますが、そんな時でも賃貸物件の賃料にはほとんど変動がありませんでした。

このことからもわかるように、収益物件はとても有効な資産運用方法なのです。

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