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一棟マンション投資の仕組み

今、不動産投資やマンション経営が、ごく普通のサラリーマンやOLに人気です。金融機関に預金をしても金利が安く、金融機関が破綻したら1,000万円までしか保証しないというペイオフが解禁されたことなどから、よりいっそう高利回りの収益物件が注目されているのでしょう。

こちらでは、投資用にマンション一棟買いする場合の収支をシミュレーションし、運用方法についても解説します。

マンション 一棟買いのシミュレーション

マンションのイラスト不動産投資の目的には、資金を投入して購入した不動産を賃貸し得られる利益(インカムゲイン)と、購入した不動産を購入金額以上で売却して得られる利益(キャピタルゲイン)の2つがあります。

バブル時期にはキャピタルゲインが主流でしたが、最近は長期収入を期待するインカムゲインが主流です。

自己資金をあまり持っていない一般のサラリーマンでも他人資本を借りて不動産を購入し、家賃収入でローンを完済する場合も多いです。

では、実際にマンションを一棟購入した場合の収支はどうなるのでしょうか?

2,000万のマンションを頭金0円のローンで購入し、賃料100,000円、管理費・修繕積立金9,000円、マンション管理委託手数料は賃料の10%という場合の収支について解説します。

家賃100,000円から返済(76,970円)+管理費・修繕積立金(9,000円)+管理委託手数料(10,000円)を引くと、毎月の収支は4,030円となります。

このシミュレーションですと、頭金0円でプラスの運用が可能となり、ローン返済時にマンションは100%購入者の財産となり、定年後にローンが完済していれば、家賃収入はすべて自分の利益となるのです。

また、サラリーマンがマンションなどを経営する場合、建物の減価償却、管理費などが経費扱いとなるので源泉徴収税が確定申告で戻り、住民税も安くなるので利益はさらに大きくなります。

ただ頭金0円のローンは銀行の審査によっては組めないこともあるので、まずは不動産投資会社に相談してみてください。金融機関に勤務経験のある融資担当者が社内にいる会社は融資に強いことが多いです。

収益物件が注目されている理由

マンションのイラストバブル期に主流だった転売利益を目的とした投資と違い、収益物件は長期的に見て安定した収入を得るための資産運用です。

バブル崩壊時に不動産の価値がどんどん下がり所有マンションを売却したくても購入価格の半分にもならずローンの支払いだけが残っているという話を聞いたこともあると思いますが、そんな時でも賃貸物件の賃料にはほとんど変動がありませんでした。

このことからもわかるように、収益物件はとても有効な資産運用方法なのです。

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