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不動産投資の決め手は用途地域?

都市部の土地を有効活用したいなら、不動産を建てて運用するのがおすすめです。

しかし、不動産運営に慣れない人にとってみれば、空き地にどういう建物をつくれば儲かるのか、なかなかイメージしづらいですよね。

そこで今回は、マンションと一棟アパート、どちらを建てたほうがお得なのかを比較したうえで、「用途地域」の大切さを説明していきます。

マンション投資と一棟アパート投資はどちらのほうがお得?

空き地に建物を新築し、賃貸物件として運用することを考えた場合、効率が良いのはマンションか一棟アパートのどちらかです。マンションにも一棟アパートにも、それぞれの良さがあります。投資を考えている人の目的や好み、状況によって、もっともお得な投資方法は変わるのです。

まずは、マンションとアパートの基本的な違いを知っておきましょう。

コスト面は一棟アパートの圧勝!

アパートはマンションに比べて背が低く、小さいため建設費用が安くなります。また、管理する戸数が少ないので、管理費用などのランニングコストも低いです。一方、マンションは建設費用が莫大で、共用部分も多いためランニングコストもそれなりにかかります。より小さな資金で投資を始めることができるのが、一棟アパート最大のメリットです。

家賃収入の多さはマンションのほうが上!

賃貸物件の家賃は、ほとんどが立地の良さで決まります。駅前の便利な場所にある新築のマンションとアパートなら、高い付加価値がある高級マンションでもない限り、家賃に大きな違いはありません。ただ、なんといってもマンションは戸数が多いです。大きなマンションであればあるほど、部屋さえ埋まっていれば月々の家賃収入も大きくなります。

経年劣化に対する強さはマンションに軍配があがる

一般的に、背の高いマンションは頑丈なコンクリート造です。木造で高層マンションを建てるのは、安全面に不安があります。一方、安く建てることができる一棟アパートでは、コスト面から木造を選ぶ場合も少なくありません。

ここで問題となるのが、「耐用年数」という考え方です。 建物が完成してから木造はおよそ20年、コンクリート造なら47年経つと、書類上の価値はほぼゼロになってしまいます。耐用年数を越えた物件は、売却時に高値をつけるのが難しいのです。

また、木造はコンクリート造に比べて劣化が早いため、賃貸物件として運用できる時間が短いという弱点を持っています。長期間運用して家賃収入を得たいなら、マンションのほうがお得でしょう。

土地によっては「マンションを建てることができない」場合がある

マンションか一棟アパートかを考えるにあたって、絶対に無視できないルールがあります。「用途地域」という決まりです。

土地ごとに利用方法が制限される「用途地域」

国内の土地は、都市計画法という法律によって土地ごとに利用方法が制限されています。その利用方法が制限された土地のことを「用途地域」といいます。用途地域はいくつかに分類され、工場などを建ててよい土地、家を建ててよい土地、ホテルや病院などを建ててよい土地などさまざまです。

賃貸物件の建築を見越した投資で関係してくるのは、おもに「低層住居専用地域」と「中高層住居専用地域」の2種類となります。

低層住居専用地域にマンションを建てることはできない

重要なのは、「低層住居専用地域には、背の低い戸建てやアパートしか建てることができない」ということです。つまり、低層住居専用地域には背の高いマンションを建てることができません。土地の用途地域によって、マンションか一棟アパートか、どちらに投資するかが自動的に決まってしまうのです。大きく投資して長期的に儲けたいならマンションが、小さく投資を始めて短期的に儲けたいなら一棟アパートが向いています。

ただし、低層住居専用地域に高さのあるマンションを建てることはできません。土地によって、最適な投資の方法は異なります。マンションと一棟アパートのメリットやデメリット、そして用途地域の制限を知って、どのように投資するかを決めましょう。

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