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マンション投資は利回りが成功のカギ

資産を運用するため、副収入を得るためにマンションなどの不動産に投資をしようと思っている方は少なくないようです。

マンション投資で失敗せず、確実に利益を出すためには「利回り」の基本的な事をについて知っておく必要があるでしょう。

そもそも利回りとは、投資した金額に対してそれほどの収益があるかというのを測る尺度になる数字です。

マンション投資では、「利回り何%」などのように条件を出す方が多いようです。

物件探しの際に使う「表面利回り」

表面利回りとは、1年間の家賃収入を物件の価格で割り、100をかけた数字です。

この表面利回りは、「どのマンションに投資するか?」という物件を探す際に、「表面利回り○%以上」など、物件を絞り込む際に使われます。

不動産業者が「このマンションの利回りはこのくらいです」と説明する際にも、表面利回りを使用します。 この表面利回りは税金や経費などを考慮に入れていないため、年ごとに変化するということはありませんが、あくまで満室を想定した利回りです。

管理費や税金込みの「実質利回り」

実質利回りとは、1年間の家賃収入から税金や管理にかかった金額を差し引いた数字から、物件の価格と諸経費を足した数字を割って100をかけた数字です。この実質利回りは、管理するために必要なお金や税金なども含めて数値を出しているので、表面利回りよりも利回りが小さくなります。

ですから、表面利回りで非常に魅力的に感じた物件でも、管理費や税金がかかってしまう場合の実質利回りはかなり小さくなってしまうということが考えられます。

2種類の利回りの使い分け方

表面利回りと実質利回りという2つの種類の指標があり、計算の仕方も異なるということがわかりました。

では、マンションの投資を成功させるために、この2つの種類の利回りをどんなふうに使い分け、物件を選ぶと良いのでしょうか?

表面利回りはあくまで経費がかからない場合の予想利回り

表面利回りは経費や税金を考慮していませんから、表面利回りの計算通りに行くことはほとんどないと考えてよいでしょう。不動産業者が物件を魅力的に見せるために、表面利回りを高く計算していることもありうるようです。

この表面利回りだけを信用してマンションに投資をしてしまうと、「想像と違った!」ということになり、痛い目にあってしまいます。表面利回りはあくまで、満室になり経費がかからない物件の場合の予想利回りです。

そして上記にもあるように、物件選びの際に大きく物件を絞り込むために使うことができます。

実質利回りを計算することが投資成功のカギ

マンションの築年数や場所、空室状況によってランニングコストが異なるため、この実質利回りをきちんと計算することが投資成功のカギとなります。実質利回りをある程度計算できるようになると、どれほどの家賃収入が見込めるか、利益を得ることができるのかを計算できるようになり、物件選びの参考になります。

「こんなはずではなかった……」と後悔しないためにも、大まかに計算する方が良いと言えるでしょう。

表面利回りは、大まかに物件絞りをする際に。実質利回りは、本当にその物件に投資した場合、どれほど利益を得られるか細かく知りたい場合に使うことができます。

この違いを理解し、賢くこの指標を用いることで、マンションの投資を成功させましょう。

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