売却を見越したマンション投資法

投資マンションなどの不動産投資物件はいずれ売却することも考えておくことが重要です。

こちらでは、投資用賃貸マンションを売却する際のポイントや注意点について紹介します。

投資マンションの売却

自宅マンションを売ったことがあるから大丈夫と思っている方もいるかもれませんが、投資マンションを売却するのと居住用のマンションを売却する場合は、少し勝手が違い、知っておくべきポイントがいくつかあります。

投資物件専門の不動産会社に依頼する

不動産会社にも専門分野があるので、投資マンションの売却は投資物件の売買専門の会社に依頼するほうが安心です。不動産会社のホームページなどを見れば、専門分野がわかります。

査定方法は「収益還元法」で

売却を依頼する不動産会社を決める前に、物件の査定をしてもらいますが、住宅として売る場合と投資物件として売る場合では査定方法が違います。

住宅として売る場合の査定額算出方法は「取引事例法」ですが、投資用マンションを購入する人は、購入価格だけでなく利回りも重視するため「取引事例法」と「収益還元法」を合わせて算出します。

具体的な利回り算出方法は、物件の年間収入（現在の家賃収入から経費を引いた額）÷物件の購入価格です。売上が年間90万円の物件を1200万円で購入した場合、90万円÷1200万円＝0.075で、利回りは7.5％となります。

売り出す物件価格は、この利回りを使い、年間の家賃収入÷ 利回りで算出します。利回り7.5％の場合は1200万円、8％、10％で計算すると1,125万円、900万円となり、この金額を目安に売り出し価格を決めます。

物件売り出し中の入居者退室

投資マンションを収益物件として購入する買主側にとって、買ったらすぐ賃料が入るところも魅力なので、入居者が退室した場合はすぐに不動産屋に連絡を入れましょう。

管理費などは滞納なしで

滞納があると次の買主に引き継がれるので、管理費や修繕積立金の滞納がある場合は事前精算をしておくべきです。手持ち資金が無い場合は、売買代金から精算します。
滞納している場合、売買時「重要事項説明書」で次の買主に報告されるので、売却できなくなることもあります。

家賃の滞納

賃料は一般に翌月分の賃料が月末に貸主に支払われているので、例えば3月1日が物件の売買決済の場合、前月徴収済みの賃料は、買主のものになります。
もし、滞納があった場合、売主が精算する必要があるので注意が必要です。

保証金や敷金の扱い

収益物件を売買する場合、貸主が借主に将来返還する保証金や敷金などは買主が継承するため、決済時には精算しません。それら返還金はコストとして売買代金の中に含まれていると買主は考える必要があります。

大家の変更を借主に通知

買主が決まったら、借主には所有者変更通知書類を渡す必要があります。この書類は不動産会社が用意してくれるので、売主は記名押印するだけです。

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