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一棟マンション投資は「満室になりそうな物件」を狙いたい!

一棟マンション投資というと、どういったイメージを持たれるでしょうか。とてもハードルが高いように思われるかもしれませんが、手がけてみるとそれほど思い切った投資ではないことに気がつくでしょう。

株やFXといった投資よりは徐々に利益をあげるという点でもどかしい気もしますが、株やFXは儲けが大きい分、リスクも大きいのです。また値動きが短期間であることも株やFXは難しい投資とも言えます。しかし、不動産投資は価格が急に下落することがないので、ミドルリスク、ミドルリターンの投資なのです。慎重に投資を進めたい方にはまさにぴったりなのではないでしょうか。

家賃収入の最大化を目指す

家賃収入の最大化を目指すのであれば、収益物件がマンション一棟買いなのか、区分マンションにするかでも違ってきます。マンション一棟買いであると、空室があっても他に入居している部屋があるのであれば、収入があるのでリスクが少ないといえます。区分マンションでは空室になると、入居者が決まるまで完全に収益がなくなり、管理費や積立金は入金しなければならず、ローンも合わせると大きな赤字になってしまうのです。マンション一棟買いであれば空室リスクが少なく家賃収入が確保されやすいので、区分マンションよりも高い評価額となって、金融機関のローンも利用しやすくなるでしょう。

また家賃の変更、修繕計画もオーナーが決めることができるので、管理が適切にすることができます。同じことは一棟売りアパートにも言えます。

アパート、マンションは10部屋以上、一戸建ての場合は5棟以上を所有すると、投資収入が不動産所得ではなく事業所得に認められます(5棟10室基準)。

不動産投資が事業所得になることで、税金の優遇制度が適用できるようになるのです。

事業的規模になることで、青色申告ができ控除額も65万円となって、家族に給料を払えるようにもなり、利益からその分を差し引くことができるようになります。

家賃収入の最大化には、たくさんの賃貸物件を持っていた方が有利であると言えるのです。

満室のアパート・マンションの特徴

満室のアパート・マンションの特徴として、駅から近い、近所にスーパーやコンビニがあるなど、立地の良さがあげられます。入居者は物件を購入せず賃貸で借りるので、駅から近い便利な立地であることは一番に入居の理由となるでしょう。勤務地までの通勤時間は40分以内、駅からの距離は徒歩10分ほどが人気とされています。

周囲の環境がいいことも満室の条件にあげられます。単身者向けのワンルームで駅から近いのであればそれほど気にしない入居者もいるかもしれませんが、家族向けの部屋の場合は環境が重要です。また、環境のあまりよくない立地であることは、今後地価が下がることが見込まれますので、家賃も徐々にさげざるを得ないでしょう。

まとめると満室のアパート・マンションの条件は、値下がりがあまりない需要の高い土地、交通アクセスがいいこと、周辺環境がいいエリア、ということになります。

立地以外にはデザイナーズ物件であることもあげられます。普通のアパート・マンションはいくらでもあるため、いくつか物件を見ていくうちに、多少家賃が高くてもデザイナーズ物件が魅力的に見えるようです。今の入居者は本物志向であることから、キッチンの設備やバスルーム、壁材などが凝っていることにすぐ気がつきます。また、デザイナーズ物件は内装がシンプルであることも多く、入居者の個性が出しやすい点も人気の理由のようです。

駅からの距離や築年数のハンデも見せ方次第

しかし、立地のいい物件というのは価格も高く、諸事情で駅から少し離れている物件にせざるを得ないこともあるでしょう。それでも比較的満室にすることは不可能ではありません。前述のようにデザイナーズ物件にすることがまずあげられます。駅から少し離れているということは、周辺環境にまだ自然が残っているとも考えられますから、窓からの眺望というのも売りのひとつになるでしょう。こだわりの物件を探している入居者は案外多いものです。今は在宅で仕事をしている方が増えていることもあるので、駅からの距離よりも住み心地に重点を置く入居者も多くいます。

築年数も逆にメリットになる場合があります。今は古民家カフェなどの流行もあるように、古い物件に注目が集まっているのです。変に新しくリフォームするよりも、窓やドアのしつらえなど古い良さを全面にアピールし、昭和にタイムスリップしたかのようなたたずまいを残した方がいい場合もあります。

ポイントは中途半端な部屋にするのではなく、デザインやリフォームを思い切ることです。また、清潔さは一番重要なポイントです。どんな部屋でも内覧までにきれいに掃除しておくことをおすすめします。

満室になりそうな物件ということなら、やはり駅近の立地は外せないかもしれません。しかし今は多様性の時代なので、個性的な物件も人気を集めています。立地と部屋のデザインのバランスに気を配ることが、満室への近道でしょう。

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