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一棟マンション投資の注意点

一棟マンションの投資をする際にはいくつか気をつけておきたいことがあります。実際にマンションの購入をする前にチェックしておきたいポイントについてまとめました。

物件選び

目先の利回りよりもキャッシュフローを重視する

重要になってくるのが、お金の流れであるキャシュフローについてよく考えるということです。これを事前に良く考えておかないと心配する可能性が高くなります。

キャシュフローの計算方法はなかなか難しいのですが、税引き後の利益から返済元金と減価償却費を引いたものだと考えましょう。

利益ばかり注目していると、キャシュフローがわからなくなり、現状が把握できなくなってしまうことがあります。

それから、修繕積立金についてもよく確認しておきましょう。修繕積立金が足りていない場合には、所有者が不足分を負担しなければならないからです。もしもこういった費用が必要になると場合によっては赤字になってしまうこともあるので、気をつけておかなければなりません。

売却時のことを考えて物件を選ぶ

マンションを購入する際には、投資期間中のことについてばかり考えてしまいがちです。ですが、最終的には売ることになるわけなので、この時のことまでしっかりと考えてから物件購入をした方が失敗は少なくなります。

売る時には、マンションを取り壊して更地にして売る方法もあれば、そのまま売る方法もあるのですが、当然ながら立地などが悪いと買い手は見つかりにくくなってしまいますよね。

自分が購入しようと思っているマンションは、他の人から見ても魅力的な立地にあるのか?条件なのか?ということについてはよく考えておかなければなりません。周辺の環境などについて調べておくこともとても大切になってきます。

駅力は重要

どのような立地のマンションならば魅力的といえるのか?というと条件もいろいろあるのですが、駅力の問題は見逃せません。最寄り駅までの距離がどれくらいか?などももちろん重要になってくるのですが、その駅がどれほどの力を持っているのかについても確認しておきましょう。

駅の価値が高ければ高いほどその周辺にあるマンションは魅力的ということになります。また、最寄り駅の駅力が高いとその周辺に新たな施設が建てられたり、今後更に盛り上がっていく可能性も高いわけなので、長期にわたって資産価値の高いマンションを見つけたいと思っている方も駅力に注目してみてくださいね。

急行や快速が止まる駅や、乗降客が多い駅は駅力が高いです。

リスクをあらかじめ知っておこう

価格が高く、売買のタイミングがつかめない

一棟マンション投資をしようと思った際には、リスクについてもしっかりと押さえておかなければなりません。第1のリスクとして挙げられるのが、いつ売れば良いのかわかりにくいということ。手頃な価格でできる投資として人気のあるワンルームマンション購入ではなく、非常に価格が高い一棟マンション購入の場合、気軽に検討できるものではありません。

そのため、流動性が低くなりがちで売買のタイミングがつかめないと売りたいタイミングがわからなくなったり、売りたい時に売れないといった事態に陥ってしまう可能性もあるのです。

ローンはワンルームマンション投資の時よりも高い金利になる

マンションを一棟購入する際に、すべて自己資金で済ませられる方は少ないのではないでしょうか。多くの方は、ローンを組んで購入をする形になるはずです。

ここで考えなければならないのが、金利の問題だといえます。ワンルームマンションを購入する場合は金利が安く設定されているものの、マンションを一棟購入する際には不動産事業の経営としてみなされてしまうため、利用できるのは金利の高い事業用ローンになってしまうのです。

事業用ローンの場合は~5%の金利が設定されていることが多いので、金利の高さについては事前に良く考えておきたいですね。それから、フルローンで借りるのは非常に難しい話だといえます。

ある程度の自己資金がなければ始められない投資方法です。

経営には手間と労力がかかる

一棟マンションの投資といっても、購入したらそれで終わりではありません。不動産事業の経営をしていかなければならないわけなので、その分、様々な手間と労力がかかってしまうのです。ワンルームマンションを購入した場合と比較するとその手間は非常に大きなものになります。

例えば、修繕が必要になるタイミングについては自分で考えなければなりませんし、実際に修繕をすることになった場合にはそのために必要な業者の手配もしなければなりません。

これまでに不動産を経営したことがある方ならばある程度勝手もわかりますが、そうでない場合には、きちんと専門的なことを学び、失敗しないように事前に知識をそろえた上で取り組んでいく必要があるでしょう。

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