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新築マンションと中古投資物件どちらがいい?

こちらでは、新築マンション経営や中古マンション投資のメリット・デメリットについて解説します。

利回りの比較

新築マンションと中古マンションのどちらに投資するべきかお悩みの方は、利回りを参考にしてみてはいかがでしょうか。利回りとは、投資した額に対する収益の割合。つまり、どれくらい儲かるかを表す値です。

利回りは、家賃収入と物件価格だけで計算する「表面利回り」とランニングコストや諸経費も考慮する「実質利回り」に分かれます。それぞれの計算方法は次の通りです。

  • 表面利回り=年間家賃収入÷物件価格
  • 実質利回り=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)

新築マンションと中古マンションを比べると、物件価格が安いので表面利回りは中古マンションの方が高くなります。物件価格が下がっているのに家賃は大きく下がっていない中古マンションなどはこの傾向が強くなります。

実質利回りを比べると、修繕費などがかかりやすいので新築マンションと中古マンションの差は小さくなります。それでも、利回りは中古マンションの方が良いことが多いようです。

以上の比較から、立地条件や集客力などに大きな差がなければ中古マンションの方が投資しやすいといえます。ただし、長い目で見ると結果が変わることはあります。耐用年数に違いがあるからです。

一例として、家賃収入を支払いに充てる予定で、20年ローンを組んで新築マンションを購入したケースを想定します。20年間に500万円の赤字が出た場合、20年後の時点で、500万円で中古マンションを購入したと考えられます。20年後は物件価格が安いので、20年以降の利回りは良いといえます。

このようなケースもあるので、長期的にみると結果が変わることがあるのです。マンションへの投資を検討している方は様々な角度から分析して、あるいは自身のスタンスを明確にして、投資対象を選ぶ必要があります。

資産価値の比較

新築マンションと中古マンションでお悩みの方は、将来の資産価値にも注目しましょう。資産価値とは、建物や敷地が持つ価値のことです。より簡単にいえば、購入額と売却額の差となります。資産価値の高いマンションは、購入額と同じくらい、あるいは購入額より高く売れることがあります。次の投資を行いやすくなるので投資しやすい物件といえるでしょう。新築マンションと中古マンションの資産価値を比べた場合、どちらが下落しやすいのでしょうか。

一般的に、マンションの資産価値の下落率は新築マンション購入から数年間が最も大きいといわれています。新築価格にモデルルームの設営費や広告費などが含まれているから、日本の住宅市場に「新築信仰」といえるような考え方があるからです。いずれにせよ、価値ある価格が付けられるので、新築マンションの資産価値は購入後数年で大きく下がることが多いとされています。その後も資産価値は下がり続ける傾向にあります。「新しさ」という価値が減っていくからです。しかし、建物そのものの価値は失われないので、築15年くらいになると下落率は緩やかになります。築30年程度までは横ばいになるマンションが多いようです。

以上の傾向から考えると、新築マンションより中古マンションの方が資産価値は下落しづらいとなります。ただし、マンションの資産価値は建物の新しさや古さだけで決まるわけではありません。交通の利便性や生活の利便性、マンションの修繕計画、管理会社の有無、設備、周辺環境、利回りなどからも影響を受けます。よって、物件によっては新築であってもほとんど資産価値が下落しないものもあります。マンションへ投資を検討している方は、以上の傾向をふまえた上で個別の物件を評価することが重要です。詳しい知識が必要な場合は、専門家に相談すると良いでしょう。将来予想される資産価値などを教えてくれます。

新築マンション投資と中古マンション投資のメリット・デメリット

  • 中古マンションと新築マンションのメリット

中古マンションのメリットは、都心にあるなど条件の良い物件が多い、賃貸中の物件を買えばすぐに家賃収入がある、新築より価格が安い、保険や年金の効果がある、などがあげられます。

新築マンションのメリットは、自己資金が少なくても始められる、中古物件より耐用年数が長い、中古よりも借り手が見つかりやすい、購入した後しばらくは修繕などのメンテナンスが不要、保険や年金の効果がある、などがあげられます。

  • 中古マンションと新築マンションのデメリット

中古マンションのデメリットは、ローンが借りにくいので(新築のほうがローンが借りやすい)自己資金が多く必要、建物も設備も古いので修繕などのメンテナンス費用が発生する可能性が高い、賃貸料が下がる可能性がある、などがあげられます。

新築マンションのデメリットは、物件価格が中古よりも高い、物件を入手してから借り手を探すので入居までに時間がかかり家賃収入を得るまでに時間がかかることがある、都心の物件が少ない、購入後の物件価格の値下がり幅が大きい、などがあげられます。

経営するなら中古マンションが良い?

マンションのイラスト新築に比べると低い価格で投資でき、新築より高い利回りがあり、バブル時期の物件が大きく値下がりしているので買い時であるなどの理由から、今は中古マンション投資がお得と言えるでしょう。

ただ、中古物件の場合、新築物件よりも綿密にリスクを計算し、投資計画をたてなければなりません。

物件価格は安いが利回りの高い、安定した家賃収入が得られる物件を選ぶ必要がありますが、これには良いパートナーが必要です。

中古マンション投資には豊富な経験や知識が必要になるので、最適な投資方法を考えてくれる良い不動産投資会社を選ぶことが、中古マンション投資を成功させる重要なポイントとなります。

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