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一棟マンション経営オーナーの成功・失敗レポート

マンション投資を考えている方のために、参考として一棟マンション経営オーナーの成功事例、失敗事例について紹介しています。

高価値のマンション投資や一棟売りアパート投資の成功事例

一棟マンション投資を考えているが、本当に成功できるのかどうか不安に思っている方のために、高価値のマンションや一棟売りアパートを購入して安定収入を得ている事例について紹介しています。なかにははじめて一棟マンション投資をして成功している人も。成功したポイントとは?3人の体験談からチェックしていきましょう。

成功のポイント

マンション投資の資金を回収する元は、マンションの賃料です。投資を考える上で、マンションに入居者を集める力がなければ、無駄な投資になりかねません。

マンション投資を持ちかける業者の中には、実はマンション自体に魅力がないのに、さもニーズや人気があるかのようにいいことしか話してくれないところもあるでしょう。

本当にニーズがあるかを見極めるには、立地の魅力やエリアの賃料相場、今後のまちづくりの方向性などをじっくりと吟味しみき分けることが成功のポイントとなります。

管理会社のサポートで安定的に経営している成功事例

不動産投資をしたくても物件の管理維持などをどうしたらいいのかわからない方のために、管理会社のサポートで安心に運営できている一棟売りマンションなどの不動産投資の事例について紹介しています。なかには年収450万円の会社員の方でも、安定した家賃収入を得ているという体験談も。

成功のポイント

マンションは、耐震やセキュリティなどに加えて、日々の管理がマンションの価値を決定します。管理がきちんとしていなければ、入居者だけでなく周辺住民からの苦情が出ることとなり、マンションの価値を相対的に下げてしまう可能性は大いにあります。

また、マンションの維持管理をきちんとしてくれる会社でなければ入居者からのクレームへの対応などの市議とも出てきてしまいます。

安定的に家賃収入を得るためには、管理会社のサポートが重要ですから、どんな管理会社が入ってくれるのかもきちんと確認しましょう。

投資会社の的確なプランニングで投資に成功してる事例

いくら勉強したからといっても自分ひとりで成功させることは難しい不動産投資。実績と経験のある不動産投資会社の提案が成功のカギとなりますが、不動産投資会社の丁寧なプラン提案で納得して購入・運営できている一棟売りマンションなどの不動産投資事例について紹介しています。あまり自分で管理していなくとも、不動産経営がうまくいっているポイントとは?

成功のポイント

マンション投資は素人判断で投資を決めるのは簡単ではありませんし、リスクがあります。

将来の収益の見通しと、投資金額回収のプランニングをきちんとシミュレーションしていなければ、「こんなはずではなかった」ということに後々なってしましまいます。

シミュレーションも一通りではなく、複数提示してくれる投資会社であれば信頼ができるでしょう。また、ローン完済のプランニングや、万が一の際のリスクヘッジ、確定申告のアドバイスなどもしてくれるところは信頼できるでしょう。

投資した後もきちんとアフアーフォローしてくれるところなのか、営業マンの姿勢や会社の評判を見極めてみましょう。

一棟マンション経営に失敗した事例1

投資商品の中では比較的リスクの少ないマンション投資ですが、良くリスクを知っておかないと失敗する危険もあります。マンション投資の主な失敗原因をリストアップし、失敗事例についても紹介しています。

一棟マンション経営に失敗した事例2

不動産投資会社のうまい話にのって、マンション投資を始めたけれど、うまくいかずに失敗するというケースも多いです。マンション投資の失敗事例を2つ紹介していきます。失敗しないためにはどうすればいいのでしょうか?

一棟マンション投資失敗の原因

一棟マンションは、安定した投資とはいえリスクは少なからず生じます。買い手がつかない空室リスクはないか、将来の金利上昇に備えた返済プランか、将来の維持管理コストは適正か?将来物件価値がどの程度下落する予想なのかなどをきちんと理解し、備えておく必要があります。

もう一つ、以外と盲点なのが帳簿上には「見えないお金」への対策です。 マンションを投資後は、2年目以降投資による利益に応じて所得税や住民税などの各種税金がかかってきます。また、マンションの修繕費や管理会社への支払いなどのコストももちろん生じます。

投資会社によっては投資した後にかかる「所得税」「住民税」「事業税」など各種税金や諸経費の費用を投資プランに盛り込んでいないことが多々あります。 投資プランの帳簿上では利回りがいいように見えても、実は見えない経費で資金繰りが悪化することはありえます。

マンション投資後にかかるコストの全体像を把握しないと、失敗の原因になってしまいます。

目先の利益だけでなく、きちんと10年後、20年後、30年後に生じるコストと自分のライフプランを照らし合わせて計画を立てた上でマンション投資に向き合いましょう。

一棟マンション投資で失敗しないために

一棟マンション投資は、ここまで見てきたように投資した資金を回収するための収支プランをいかに正確に・緻密にシミュレーションできるかが失敗と成功を左右する鍵となります。

収入の面では「マンションの借主はどの程度確保できるのか」を見極めるために、立地特性・マンションそのものの価値・これからのエリアの将来性・マンション自体の間取りや設備、性能に対するニーズをきちんと考えましょう。また、管理会社がきちんとしていないと、維持管理の悪さでマンションの価値を低めるばかりか、入居者からのクレーム処理に追われてしまう可能性もあるためこの辺りもきちんと確認することが大切です。

次に、マンション投資にかかる支出の把握も重要です。マンション投資をする際には、投資額をローンで支払うことが多いでしょう。ローンの返済プランとご自身の収入・マンションからの収入が無理のないものなのかどうかを適正に判断するために、次の支出についても正確に、いくらくらいかかるのかをシミュレーションしてみましょう。

  • 税金関係(所得税、不動産税、住民税など)
  • マンションの維持管理費(月々の維持管理費に加えて将来の修繕費も)
  • 万が一の天災の備え(地震保険など)
  • 入居率が何パーセント以下になると、ローン返済が赤字/黒字になるのかのボーダーラインとその数字は達成可能なものなのかどうか

最後に、短期的な損益分岐点だけでなく、長期的な損益分岐点も割り出し、不測の事態に対応できるかどうかも把握した上で、万が一マンションを売却するとなった時に、買い手がつく物件なのか、売値はいくらくらいになりそうなのかも厳しめに見積もっておくと安心でしょう。

投資会社選びに必要なこと

ここまで見てきたように、一棟マンション投資には、長期的な視点で収支をシミュレーションすることが大切です。とはいえ、初めての投資できちんとこれらを把握するのは難しいもの。

今の時代、銀行は一般的なサラリーマンでも投資プランに合わせてローンを組ませてくれやすい時代です。「ローンが組める、審査が通るから大丈夫」というような投資会社はもしかしたら手数料さえ入れば良しでそのあとは知らない…という無責任な投資会社かもしれません。

いい投資会社もしくは、いい担当者ほど、きちんと投資にかかるリスクも含めて説明があるはずです。また、そのリスクを回避するための適切な見極めポイントや対策も提案してくれることでしょう。

むやみに投資を進めさせ、甘い言葉しか言わない会社は疑ってかかりましょう。また、もしできれば並行して複数の投資会社に相談し、それぞれの対応を比べてみるのもオススメです。

マンション投資で失敗しないためにも、しっかりといい投資会社を見極め、マンション投資のパートナーを探しましょう。

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