投資会社を比較｜一棟マンション投資の教科書

一棟マンション投資の2大メリットとは？

一棟マンション投資のメリットは、収益性の高さと土地（資産）が手に入ることです。初期投資額に躊躇する方も多い一棟投資ですが、収益性が高くて資産価値にもつながる、堅実な投資という側面もあります。
投資をはじめる前には、リスクとメリットを確認した上で始める必要がありますが、まずは一棟マンション投資のメリットから確認していきましょう。

一棟マンション投資の収益性が高い理由

1.利回りが高い

区分マンションと比べ、一棟投資の方が利回りが高くなる傾向にあります。不動産の情報サイト「健美家」の2020年4月～6月期調査によると、区分マンションの平均利回りは7.61％、対して一棟マンションの平均利回りは8.32％（一棟アパートは8.72％）という結果が出ています。
当然ですが、利回りは不動産投資の収益性を左右する要素であり、区分マンション投資と比べた際の大きな強みになります。

※情報引用元：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（ けんびや ）収益物件市場動向 四半期レポート（2020年4月～6月期）より抜粋

2.スケールメリットがある

一棟買いをすることで、区分買いに比べて一部屋換算の価格を下げることができます。また、マンション投資においてランニングコスト（維持・管理費）は欠かせない出費ですが、こちらも部屋数が多いことでトータルコストを抑えることができます。
また、一棟買いなど複数物件を所有し、一定の賃貸収入があれば、法人化をすることも可能です。法人化をすることで、個人の所得税よりも税率面での優遇を受けることができます。

3.空室リスクを分散できる

投資額の回収と収益化を行う上で最大のリスクは、「収益がなくなること」です。マンション投資において、空室がまさに無収益の状態であり、例えば一室しか持っていない区分買いだと、そのリスクが顕著になります。
しかし、多くの部屋を保持できる一棟買いなら、すべての部屋が一斉に空室になるリスクが少なくなり、無収益のリスクを回避することにつながります。

土地（資産）が手に入るメリット

1.相続税対策

相続税は資産に対して税金がつきますが、不動産かつ貸家なら、相続税評価額を低く抑えることができます。現金資産で持っているよりも、大幅な節税が期待できます。

2.税金対策

所得税のうちの一部を還付金として受け取ることができたり、住民税を減額することができる不動産投資は、節税対策としても有効です。

3.年金対策、インフレ対策

将来的に、年金の受給額の低下やインフレによる物価上昇をしたとしても、一棟マンションは高い資産価値を発揮します。不動産は現金よりも資産価値が下がりにくいと言われ、将来のリスク対策につながります。

4.生命保険のかわり

投資用マンションでローンを組むケースの多くで加入する「団体信用生命保険」には、契約者にもしものことがあった場合に残りのローンが免除される生命保険効果があります。

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一棟マンション投資のリスク

一棟マンション投資を検討するにあたっては、リスクも把握しておくべきです。物件選びのポイントや他の投資との比較を紹介する前に、特筆すべき「一棟マンション投資のリスク」を4つ紹介します。

①空室リスク

空室イコール無収益を意味します。リスク回避のためには、入居予測を立て、入居率が上がるような対策（リフォームや集客広告など）を行う必要があります。ただし、区分に比べて一棟買いの方が空室リスクは分散できるので、リスクヘッジが可能です。

②メンテナンス発生リスク

メンテナンスとは、マンションの修繕費用を指します。経年劣化の修繕だけでなく、災害時の建物被害にも対応する必要があります。
対策としては、購入前に修繕費用の積み立て計画を立てておく必要があります。また、火災保険や地震保険に加入して、災害時のリスクヘッジもしておきましょう。

③家賃滞納リスク

空室と同じく収入がなくなってしまうのが、入居者の家賃滞納です。入居者選びや連帯保証人の確保など、管理会社や不動産会社と連携して対策していく必要があります。

④金利変動リスク

多くの場合、一棟マンション投資は借り入れをしてから始めることになります。金利上昇のリスクは投資家が関与できない部分ではありますが、例えば返せるタイミングで一括返済をするなど、金利負荷をできるだけ減らす工夫も必要です。

金利の上昇局面はリスクだけではない？

金利の上昇は、インフレ抑制を狙って行われるケースが多いです。金利を上げることで市場への資金流通量を下げ、物価の上昇を下げる目的があります。
つまり、金利上昇の前後は物価が上昇していて、不動産の価値も上がっている可能性が高く、家賃収入や売却価格の上昇に期待ができます。不動産投資家としては、楽しみな材料も増える局面と言えます。

一棟マンション投資で失敗しないためには？

副次的なメリットだけ見ては危険！収益計画を立てよう

一棟マンション投資の特徴として、税制面の優遇や資産価値の高さが挙げられます。実際にそうした点を売り込むセールスマンも多くいますが、マンション投資本来の目的は、あくまで不動産の家賃収入で収益を得ることです。 例えば所得税の優遇は、投資初期は大きな節税効果を実感できますが、あくまでこれまでの税支出を減らせただけです。収益化することを目指さないと、いつまでも物件購入費用も回収できず、維持費によるキャッシュアウトばかり発生する状態にもなりかねません。

投資における収益化を果たすには、物件に関わるあらゆる情報を加味して、収益計画を立てなくてはいけません。そのために投資家本人も必要な知識を身に付けつつ、しっかりと「顧客の利益」に向き合ってくれるパートナー会社選びが重要になってきます。

持ち出し0円でのマンション経営は可能か？

不動産投資ではローンを組む必要があり、ましてや高額な初期投資が必要な一棟買いでは、頭金がないと融資を受けられないと考えがちです。しかし実際は、安定収入があるサラリーマンや公務員の方なら、購入費用の全額を金融機関からの融資で支払ってしまう「フルローン」を組むことが可能です。

その際に重要なのは、「収益性が高く、価格の安い物件」かどうかです。ローンを組む時のポイントは、「返せる根拠があるかどうか」に尽きるので、安定した収入が見込める物件ならフルローン（投資家の持ち出し0円）での投資も可能になるのです。

一棟マンションと区分マンション投資の比較

一棟マンション投資のメリットを知るため、一棟マンション投資と区分マンション投資について比較したいと思います。

	一棟マンション	区分マンション
メリット	利回りが高い 融資の際有利に働く 空室リスクを低く抑えられる 物件を管理しやすい	物件数が多い 物件価格が安い 損切りしやすい 管理コストを分散できる
デメリット	投資金額が大きくなる 天災などのリスクが大きい 売却に時間がかかることも 維持管理費用が大きい	利回りが低い 収益が少ない 空室リスクが高くなる 土地評価がなく融資がつきにくい

一棟マンションと区分マンションの比較については、こちらのページでさらに詳しく分析しているので、詳細を確認してみて下さい。

一棟売りと区分売りを空室リスクで比較

一棟買いの場合は、空室が出ても家賃収入がなくなることはありません。しかし区分所有の場合は空室がでると家賃収入がなくなってしまい、管理費や積立金、そしてローン返済の支出が重くのしかかるようになります。

空室リスクでの比較を見る

一棟売りと区分売りを収益性の高さで比較

一棟買いマンションは居住者が多く入居し、家賃収入が確保しやすいため、ローンの返済リスクを低く抑えることができます。区分所有と比べると評価額が高くなり、金融機関のローンが利用しやすくなるのです。

収益性の高さでの比較を見る

一棟売りと区分売りを管理のしやすさで比較

一棟物件は1回の不動産売買契約の締結で済み、ローンも1回組めばよいので手間や余分な経費がかかりません。しかし区分物件を複数持つと、複数の不動産売買契約を締結し、ローンも戸数分組む必要があります。

管理のしやすさでの比較を見る

一棟売りと区分売りを災害のリスクで比較

一棟マンションなら災害にあっても土地は残り、また物件を建てることも可能。その土地を売却して次の投資の資金にすることもできます。では区分売の場合はどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

災害のリスクでの比較を見る

一棟売りと区分売りを購入金額で比較

区分所有マンションの大きなメリットは価格の安さ。例えば中古のワンルームマンションを探してみると、1,000万円以下の物件も多く見つかります。反対に一棟買いマンションは、区分物件より多額の資金が必要です。

購入金額での比較を見る

一棟マンションの利回りと購入価格の相場は？

不動産投資をする上で最も気になるのは、「利回り」と「購入価格」です。ここでは、2020年4～6月度の調査内容をもとに、全国平均、東京、首都三県、各主要都市で、各相場をまとめました。

※情報引用元：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（ けんびや ）収益物件市場動向 四半期レポート（2020年4月～6月期）より抜粋

【全国】一棟マンションの利回り＆マンション価格

	全国平均
利回り	8.32%
価格	15,683万円

【東京】一棟マンションの利回り＆マンション価格

	東京23区	東京市部
利回り	6.17%	8.06%
価格	23,281万円	13,553万円

【首都三県（神奈川・埼玉・千葉）】一棟マンションの利回り＆マンション価格

	横浜市	川崎市	埼玉主要都市	千葉主要都市
利回り	7.75%	7.17%	7.96%	8.50%
価格	16,782万円	17,653万円	17,341万円	14,915万円

【全国主要都市】一棟マンションの利回り＆マンション価格

	札幌市	大阪市	名古屋市	福岡市
利回り	8.98%	8.59%	7.75%	6.70%
価格	12,530万円	14,679万円	18,659万円	20,339万円

不動産投資の物件・エリア選びで大事なのは…？

一目瞭然ですが、東京23区は物件価格が非常に高く、利回りが低い傾向にあります。これは決して儲かりにくいという訳ではなく、入居率が圧倒的に高いからこそ、低い利回りでも十分に利益化できると考えられます。逆もしかりで、利回りが高いイコール儲かりやすいという訳ではありません。

重要なのは、収支の差し引きをどれだけ中長期的に見極められるかどうかです。

例えば、物件と収益のバランスさえ見極められれば、銀行のローンで不動産を購入し、収益で毎月の返済も行える、持ち出し資金0円での一棟マンション投資も可能です。

「それができれば苦労しない…」と言う声が聞こえてきそうですが、そうした物件選びのサポートをしてくれるのが、不動産投資会社です。数多くの物件を抱えるだけでなく、家賃や地価の変動にも精通した、頼りになる存在です。

マンション投資のための資金調達

マンション投資をしようと思ったら、まずは元となるマンションを購入する資金を用意しなくてはなりません。

購入する物件の規模や元々の資産など、個人によって異なりますが、多くの人がマンションを購入する場合には、ローンを利用して後から少しずつ返済していきます。

自己資金がないとマンション投資は始められないと思う人もいるかもしれませんが、必要なのは自己資金以外の資金の調達方法です。投資のために借金するのもおかしな話ですが、投資が軌道に乗れば必ず返していけるものですので、リスクが少なく効率のいい方法を選ぶようにしましょう。

銀行で住宅ローンなどの融資を受ける

自分で住むための不動産を購入する場合でも、銀行などの金融機関で融資してもらう人が多いでしょう。

ただ、住宅ローンによって年収や頭金に見合った額の融資をしてもらうことは可能ですが、返済能力がないと判断されると融資を受けることはできません。

また、投資用の物件を住宅ローンで購入することは基本的にはできません。あくまでも、元々は住むつもりで購入し、後から投資用に切り替えたなどの理由が必要になるため、表立って投資用だということをアピールすることはできません。

こういった理由や自己資金や年収などで審査が通らず、住宅ローンが受けられない場合は、物件を担保として融資を受けられるアパートローンがおすすめです。

投資には銀行のアパートローンがおすすめ

アパートローンとは、投資用の物件を担保として融資を受けるもので、住宅ローンが依頼者の年収や勤務先、転職回数などで判断されるのに対し、投資用の物件で得られる家賃収入などによって判断されるものです。

利用条件は前年度の税込み年収が200万円以上など比較的緩いので、しっかりと家賃収入が見込めそうな物件なら、融資を受けやすく返済の確実性も高くなります。 そのためには、どんな物件でもいいというわけではないので、物件を見る目も養っておいた方がいいでしょう。

また、アパートローンの金利は、住宅ローンに比べて高めなので、しっかり返済できる家賃収入がないと返済リスクが高くなってしまいますので注意が必要です。

なるべく金利の低い都市銀行から融資に挑む

銀行の融資の中でも、都市銀行がもっとも金利が低く、次いで地方銀行、信用金庫と上がっていきます。

金利の低い都市銀行で融資を受けられれば一番いいのですが、その分融資を受けられるかどうかのハードルは高くなっていきますので、本人の年収や自己資金、物件の資産価値などが高くないと断られてしまいます。

物件のある地域の銀行を狙い目にして、返済計画や家賃収入の目安などをしっかり計算し、担当者に納得してもらえるようなプレゼン力も求められますが、最初からあきらめるよりチャレンジしてみる価値はあるでしょう。

公的機関から受けられる事業ローン

銀行や民間の金融機関以外に、政府系の公的な金融機関（日本政策金融金庫、国民生活金融公庫など）で融資を受けられる事業用ローンというものもあります。

これは、個人ではなく中小企業向けのローンであり、投資ではなく賃貸経営という事業に融資してもらう形になります。

そのため、新たに事業を始める人や、創業時の資金の1/10の自己資金があることなどの条件が定められています。

金利が安いので、条件に当てはまるようなら検討してみるといいでしょう。

ノンバンクの消費者金融は危険

銀行での融資が受けられない場合は、審査が厳しくなく、自己資金0円でも融資が受けられる消費者金融などもあります。しかし、金利が高くほかの金融機関の融資にも影響が出るおそれがあるので、安易に選択するのは危険です。

いい物件を購入するにはタイミングも必要ですが、やはりなるべくなら自己資金を用意して、融資に関するリスクを減らすことが、不動産投資の成功につながるでしょう。

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