収益物件はこう探す!
一棟マンション投資の教科書
あなたに合った一棟経営ができる投資会社比較
一棟マンション投資とは、部屋単位で所有する区分投資(ワンルーム投資など)と違い、マンションおよびアパートを一棟単位で所有して、その一棟分の家賃収入・売却収入で利益を生み出す投資方法です。
一棟マンション投資は投資というよりも経営に近いと言われることがあります。投資予算の準備や修繕計画など、単純な利回りや立地だけで判断できない点が多く、物件選びや投資会社選びも複雑になってきます。
ここでは、そうした一棟マンション投資について詳しく解説し、より安全に投資をスタートできるような情報をまとめています。タイプ別
おすすめ優良投資会社3選
「キャッシュインフローを作る投資」なら
カイロスマーケティング
「将来的な保険としての投資」なら
インヴァランス
「海外不動産への分散投資」なら
ダイムラーコーポレーション
※掲載情報はすべて公式HPの記載実績。
不動産投資を成功させるには、相談がしやすくて融資にも強く、投資者のライフプランに合わせた効率的な計画を立ててくれるような、手厚いサポートをしてくれる不動産投資会社を選ぶ必要があります。特に大きな出費が見込まれる一棟マンション投資を検討するのなら、なおさらです!
ここでは、一棟マンションの購入用途に応じた、サポート力の高い投資会社をピックアップしています。
引用元:カイロスマーケティング公式サイト
(https://kairos-m.com/)
カイロスマーケティングでは、マンション投資で利益が出なくなる3つのリスクに対策した、収益化できる運用を提案してくれます。
①【空室リスク】…稼働率96%のリーシング実績(引渡しから1年経過物件)
②【損切りリスク】…10年先を見据えた賃料シミュレートで出口戦略を立ててくれる
③【メンテナンス発生リスク】…独自の修繕ノウハウで低リスクな物件を提供
特に、収益化のカギと言える入居率は、引渡し後1年経過時点で96%以上という高い実績を持ち、キャッシュフロー率100%(※ともに2018年時点の算出実績)を誇ります。
また、1物件あたり月々5~20万円という、高いキャッシュフローを実現していることもポイント。はじめて不動産投資を行う方や手堅く分散投資を行ないたい方の強力いパートナーになってくれるでしょう。
引用元:インヴァランス公式サイト
(https://www.invalance.co.jp/)
インヴァランスは、13社の金融機関と提携しローンや保険を提案してくれる会社です。
不動産のローン申し込み時には、団体信用生命保険(団信)に加入する場合が多く、現物資産(不動産)を残せる生命保険として注目されています。その審査や基準は保険会社・金融機関によって変わってくるので、提携数が豊富なインヴァランスなら、より多様なローンを提案してくれます。
また、遺産相続の情報メディア「ネクシー」を運用するなど、不動産を用いたライフプランニングを啓蒙しています。
coming soon!
引用元:ダイムラーコーポレーション公式サイト
(http://www.daimlar.jp/)
海外の不動産投資物件も数多く取り扱っていて、リスク分散できる物件の種類が豊富な不動産会社。
その国の経済成長に伴って資産価値の上昇が期待できるのが、海外不動産投資の魅力のひとつ。資産形成をプランニングするコンサルタントが、不動産投資を中心に資産活用から運用までトータルサポートをしてくれます。オーナーの間で信頼度が非常に高い点にも注目。
受付時間/10:00~19:00
水、第一・三火曜休
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一棟マンション投資のメリットは、収益性の高さと土地(資産)が手に入ることです。初期投資額に躊躇する方も多い一棟投資ですが、収益性が高くて資産価値にもつながる、堅実な投資という側面もあります。
投資をはじめる前には、リスクとメリットを確認した上で始める必要がありますが、まずは一棟マンション投資のメリットから確認していきましょう。
1.利回りが高い
区分マンションと比べ、一棟投資の方が利回りが高くなる傾向にあります。不動産の情報サイト「健美家」の2020年4月~6月期調査によると、区分マンションの平均利回りは7.61%、対して一棟マンションの平均利回りは8.32%(一棟アパートは8.72%)という結果が出ています。
当然ですが、利回りは不動産投資の収益性を左右する要素であり、区分マンション投資と比べた際の大きな強みになります。
※情報引用元:不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家( けんびや )収益物件市場動向 四半期レポート(2020年4月~6月期)より抜粋
2.スケールメリットがある
一棟買いをすることで、区分買いに比べて一部屋換算の価格を下げることができます。また、マンション投資においてランニングコスト(維持・管理費)は欠かせない出費ですが、こちらも部屋数が多いことでトータルコストを抑えることができます。
また、一棟買いなど複数物件を所有し、一定の賃貸収入があれば、法人化をすることも可能です。法人化をすることで、個人の所得税よりも税率面での優遇を受けることができます。
3.空室リスクを分散できる
投資額の回収と収益化を行う上で最大のリスクは、「収益がなくなること」です。マンション投資において、空室がまさに無収益の状態であり、例えば一室しか持っていない区分買いだと、そのリスクが顕著になります。
しかし、多くの部屋を保持できる一棟買いなら、すべての部屋が一斉に空室になるリスクが少なくなり、無収益のリスクを回避することにつながります。
1.相続税対策
相続税は資産に対して税金がつきますが、不動産かつ貸家なら、相続税評価額を低く抑えることができます。現金資産で持っているよりも、大幅な節税が期待できます。
2.税金対策
所得税のうちの一部を還付金として受け取ることができたり、住民税を減額することができる不動産投資は、節税対策としても有効です。
3.年金対策、インフレ対策
将来的に、年金の受給額の低下やインフレによる物価上昇をしたとしても、一棟マンションは高い資産価値を発揮します。不動産は現金よりも資産価値が下がりにくいと言われ、将来のリスク対策につながります。
4.生命保険のかわり
投資用マンションでローンを組むケースの多くで加入する「団体信用生命保険」には、契約者にもしものことがあった場合に残りのローンが免除される生命保険効果があります。
一棟マンション投資を検討するにあたっては、リスクも把握しておくべきです。物件選びのポイントや他の投資との比較を紹介する前に、特筆すべき「一棟マンション投資のリスク」を4つ紹介します。
空室イコール無収益を意味します。リスク回避のためには、入居予測を立て、入居率が上がるような対策(リフォームや集客広告など)を行う必要があります。ただし、区分に比べて一棟買いの方が空室リスクは分散できるので、リスクヘッジが可能です。
メンテナンスとは、マンションの修繕費用を指します。経年劣化の修繕だけでなく、災害時の建物被害にも対応する必要があります。
対策としては、購入前に修繕費用の積み立て計画を立てておく必要があります。また、火災保険や地震保険に加入して、災害時のリスクヘッジもしておきましょう。
空室と同じく収入がなくなってしまうのが、入居者の家賃滞納です。入居者選びや連帯保証人の確保など、管理会社や不動産会社と連携して対策していく必要があります。
多くの場合、一棟マンション投資は借り入れをしてから始めることになります。金利上昇のリスクは投資家が関与できない部分ではありますが、例えば返せるタイミングで一括返済をするなど、金利負荷をできるだけ減らす工夫も必要です。
金利の上昇は、インフレ抑制を狙って行われるケースが多いです。金利を上げることで市場への資金流通量を下げ、物価の上昇を下げる目的があります。
つまり、金利上昇の前後は物価が上昇していて、不動産の価値も上がっている可能性が高く、家賃収入や売却価格の上昇に期待ができます。不動産投資家としては、楽しみな材料も増える局面と言えます。
一棟マンション投資の特徴として、税制面の優遇や資産価値の高さが挙げられます。実際にそうした点を売り込むセールスマンも多くいますが、マンション投資本来の目的は、あくまで不動産の家賃収入で収益を得ることです。 例えば所得税の優遇は、投資初期は大きな節税効果を実感できますが、あくまでこれまでの税支出を減らせただけです。収益化することを目指さないと、いつまでも物件購入費用も回収できず、維持費によるキャッシュアウトばかり発生する状態にもなりかねません。
投資における収益化を果たすには、物件に関わるあらゆる情報を加味して、収益計画を立てなくてはいけません。そのために投資家本人も必要な知識を身に付けつつ、しっかりと「顧客の利益」に向き合ってくれるパートナー会社選びが重要になってきます。
不動産投資ではローンを組む必要があり、ましてや高額な初期投資が必要な一棟買いでは、頭金がないと融資を受けられないと考えがちです。しかし実際は、安定収入があるサラリーマンや公務員の方なら、購入費用の全額を金融機関からの融資で支払ってしまう「フルローン」を組むことが可能です。
その際に重要なのは、「収益性が高く、価格の安い物件」かどうかです。ローンを組む時のポイントは、「返せる根拠があるかどうか」に尽きるので、安定した収入が見込める物件ならフルローン(投資家の持ち出し0円)での投資も可能になるのです。
一棟マンション投資のメリットを知るため、一棟マンション投資と区分マンション投資について比較したいと思います。
一棟マンション | 区分マンション | |
---|---|---|
メリット |
|
|
デメリット |
|
|
一棟マンションと区分マンションの比較については、こちらのページでさらに詳しく分析しているので、詳細を確認してみて下さい。
一棟買いの場合は、空室が出ても家賃収入がなくなることはありません。しかし区分所有の場合は空室がでると家賃収入がなくなってしまい、管理費や積立金、そしてローン返済の支出が重くのしかかるようになります。
一棟買いマンションは居住者が多く入居し、家賃収入が確保しやすいため、ローンの返済リスクを低く抑えることができます。区分所有と比べると評価額が高くなり、金融機関のローンが利用しやすくなるのです。
一棟物件は1回の不動産売買契約の締結で済み、ローンも1回組めばよいので手間や余分な経費がかかりません。しかし区分物件を複数持つと、複数の不動産売買契約を締結し、ローンも戸数分組む必要があります。
一棟マンションなら災害にあっても土地は残り、また物件を建てることも可能。その土地を売却して次の投資の資金にすることもできます。では区分売の場合はどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?
区分所有マンションの大きなメリットは価格の安さ。例えば中古のワンルームマンションを探してみると、1,000万円以下の物件も多く見つかります。反対に一棟買いマンションは、区分物件より多額の資金が必要です。
不動産投資をする上で最も気になるのは、「利回り」と「購入価格」です。ここでは、2020年4~6月度の調査内容をもとに、全国平均、東京、首都三県、各主要都市で、各相場をまとめました。
※情報引用元:不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家( けんびや )収益物件市場動向 四半期レポート(2020年4月~6月期)より抜粋
全国平均 | |
---|---|
利回り | 8.32% |
価格 | 15,683万円 |
東京23区 | 東京市部 | |
---|---|---|
利回り | 6.17% | 8.06% |
価格 | 23,281万円 | 13,553万円 |
横浜市 | 川崎市 | 埼玉主要都市 | 千葉主要都市 | |
---|---|---|---|---|
利回り | 7.75% | 7.17% | 7.96% | 8.50% |
価格 | 16,782万円 | 17,653万円 | 17,341万円 | 14,915万円 |
札幌市 | 大阪市 | 名古屋市 | 福岡市 | |
---|---|---|---|---|
利回り | 8.98% | 8.59% | 7.75% | 6.70% |
価格 | 12,530万円 | 14,679万円 | 18,659万円 | 20,339万円 |
一目瞭然ですが、東京23区は物件価格が非常に高く、利回りが低い傾向にあります。これは決して儲かりにくいという訳ではなく、入居率が圧倒的に高いからこそ、低い利回りでも十分に利益化できると考えられます。逆もしかりで、利回りが高いイコール儲かりやすいという訳ではありません。
重要なのは、収支の差し引きをどれだけ中長期的に見極められるかどうかです。
例えば、物件と収益のバランスさえ見極められれば、銀行のローンで不動産を購入し、収益で毎月の返済も行える、持ち出し資金0円での一棟マンション投資も可能です。
「それができれば苦労しない…」と言う声が聞こえてきそうですが、そうした物件選びのサポートをしてくれるのが、不動産投資会社です。数多くの物件を抱えるだけでなく、家賃や地価の変動にも精通した、頼りになる存在です。
一棟マンション投資を始める際には、頼りになる不動産投資会社のサポートを受けるとしても、自分である程度の不動産知識を持っていることが必要です。
「利回りの知識」「マンション投資とアパート投資の違い」「頭金0円でマンション投資ができる仕組みの徹底解説」などをまとめています。
数ある投資の中でも、マンション投資にはどのようなメリットがあるのか、みなさんご存知でしょうか?
年金対策、相続税対策、税金対策、インフレ対策、生命保険としての効果といった、各項目でのメリットを解説しています。
マンション投資を成功させるためには必ず知っておきたい事なので、ぜひ参考にしてください。
投資を成功させるには物件選びが重要なポイント。
大都市にあって立地がよく、ある程度以上の入居者確保が期待できる内容の物件を選ぶのは言うまでもありません。
同時に空室対策や物件管理がしっかりしていて、耐震性能やセキュリティが充実しているか、リスク回避もしっかり考えられているかもチェックしましょう。
マンション投資には自力で避けることが難しいリスクがあります。
金利上昇、価格変動、災害などのリスク。そればかりでなく空室リスクや維持・管理コストといった、管理面にも気を配らなければなりません。
これらのリスクはパートナー会社の協力で避けられます。リスク回避の方策は常に考えておきましょう。
一棟マンション投資を検討する場合は、都市部にある物件を選び、購入へ結びつけなくてはなりません。
首都圏、名古屋、関西、そして福岡エリアをターゲットとする戦略が成功への近道です。
各エリアの投資物件価格相場はもちろん、オススメの不動産会社や注目物件情報をまとめていますので、要チェックです。
安定した家賃収入が入って成功するケースもあれば、思い通りに収入が得られずに失敗することも…。
両者の違いはどこにあるのか?成功事例のほかに、気になる失敗事例について取り上げ、一棟マンション投資で必要なことは何かをまとめています。
成功だけでなく、失敗事例からも学べる不動産投資のポイントとは?
マンション投資をしようと思ったら、まずは元となるマンションを購入する資金を用意しなくてはなりません。
購入する物件の規模や元々の資産など、個人によって異なりますが、多くの人がマンションを購入する場合には、ローンを利用して後から少しずつ返済していきます。
自己資金がないとマンション投資は始められないと思う人もいるかもしれませんが、必要なのは自己資金以外の資金の調達方法です。投資のために借金するのもおかしな話ですが、投資が軌道に乗れば必ず返していけるものですので、リスクが少なく効率のいい方法を選ぶようにしましょう。
自分で住むための不動産を購入する場合でも、銀行などの金融機関で融資してもらう人が多いでしょう。
ただ、住宅ローンによって年収や頭金に見合った額の融資をしてもらうことは可能ですが、返済能力がないと判断されると融資を受けることはできません。
また、投資用の物件を住宅ローンで購入することは基本的にはできません。あくまでも、元々は住むつもりで購入し、後から投資用に切り替えたなどの理由が必要になるため、表立って投資用だということをアピールすることはできません。
こういった理由や自己資金や年収などで審査が通らず、住宅ローンが受けられない場合は、物件を担保として融資を受けられるアパートローンがおすすめです。
アパートローンとは、投資用の物件を担保として融資を受けるもので、住宅ローンが依頼者の年収や勤務先、転職回数などで判断されるのに対し、投資用の物件で得られる家賃収入などによって判断されるものです。
利用条件は前年度の税込み年収が200万円以上など比較的緩いので、しっかりと家賃収入が見込めそうな物件なら、融資を受けやすく返済の確実性も高くなります。 そのためには、どんな物件でもいいというわけではないので、物件を見る目も養っておいた方がいいでしょう。
また、アパートローンの金利は、住宅ローンに比べて高めなので、しっかり返済できる家賃収入がないと返済リスクが高くなってしまいますので注意が必要です。
銀行の融資の中でも、都市銀行がもっとも金利が低く、次いで地方銀行、信用金庫と上がっていきます。
金利の低い都市銀行で融資を受けられれば一番いいのですが、その分融資を受けられるかどうかのハードルは高くなっていきますので、本人の年収や自己資金、物件の資産価値などが高くないと断られてしまいます。
物件のある地域の銀行を狙い目にして、返済計画や家賃収入の目安などをしっかり計算し、担当者に納得してもらえるようなプレゼン力も求められますが、最初からあきらめるよりチャレンジしてみる価値はあるでしょう。
銀行や民間の金融機関以外に、政府系の公的な金融機関(日本政策金融金庫、国民生活金融公庫など)で融資を受けられる事業用ローンというものもあります。
これは、個人ではなく中小企業向けのローンであり、投資ではなく賃貸経営という事業に融資してもらう形になります。
そのため、新たに事業を始める人や、創業時の資金の1/10の自己資金があることなどの条件が定められています。
金利が安いので、条件に当てはまるようなら検討してみるといいでしょう。
銀行での融資が受けられない場合は、審査が厳しくなく、自己資金0円でも融資が受けられる消費者金融などもあります。しかし、金利が高くほかの金融機関の融資にも影響が出るおそれがあるので、安易に選択するのは危険です。
いい物件を購入するにはタイミングも必要ですが、やはりなるべくなら自己資金を用意して、融資に関するリスクを減らすことが、不動産投資の成功につながるでしょう。
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末永く付き合えそうな担当者営業担当の方は、今後も長く付き合ってきたいと思うほど、対応が丁寧で正確。資料もきちんと揃えていただけるので、安心感があります。おかげで希望条件を満たした物件を購入できました。今後もよろしくお願いします。
公認会計士・税理士・一級建築士・ファイナンシャルプランナーと、様々な分野のエキスパートスタッフが在籍しています。「売ったら終わり」ではなく、アフターフォローも充実しています。
マンション投資で将来の安定をベルテックスのセミナーに参加し「マンションこそ社会人にとっての安定投資である」と教えてもらいました。やはりいざという時の安心感が違います。将来に不安を感じていた気持ちが、今は落ち着きました。
「不動産投資を始めた人すべてが幸せになり、誰でも安心して不動産投資が始められる社会を目指す」という理念のもとに設立された会社。これまでの取り扱い物件数は1,000を超えます。
対応が真摯なので信頼できます購入の際は強引な販促もなく、真摯な態度で取り組んでくれているのがわかり、信頼することができました。運営管理もきっちりとして丁寧。まだ始めたてですが、時折アドバイスをいただけるので安心です。
創業から30年間、一棟物件の販売管理サポートを専門としている不動産投資会社。公式サイトでは設問回答による診断システムを掲載。また複数の投資関連コラムを充実させています。
対応がスピーディで助かります購入から管理まで、それぞれ専門家が迅速に対応してくれるので安心です。特に運営に関しては管理コスト削減のためにアドバイスをいただけるので、アフターサービスが細やかで頼もしく思います。
市場調査や用地取得から一級建築事務所が手掛ける建設まで、徹底した自社開発を実現する会社。常に品質の高い物件を提供しているので、入居率も約99%と安定した数値を誇ります。
説明が丁寧だったので安心できた会社探しの際は数社検討しました。実績・サービスももちろんですが、何よりも信頼できる人柄で選びたいと考えていたので、様々な説明をかみ砕いて丁寧に説明してくれたインヴァランスを選択したのです。
すでに創業から25年以上の歴史を持っている会社です。その累計供給実績は20,000件以上。業務の中で蓄積されたノウハウを活かし、ユーザーへ的確なサポートを提供しています。
自社物件の設備とローン条件の良さが魅力相談に訪れたのですが、仲介だけでなく自社物件も持っている会社なので、その内容を紹介してくれました。利回りの良さとデザイン性の高さ、そしてセキュリティシステムの充実は魅力的だなと感じました。
2001年に創業。2年後に自社マンションの開発に着手し、2018年には上場企業の仲間入りを果たしています。社内には一級建築士や公認会計士の資格を持つスタッフも在籍。
都心の新築自社一棟物件を持っているのがすごいお話を伺ってみましたが、自社開発の新築一棟マンションを提供できるというのは、魅力的だなと思いました(価格は高めですが)。担当してくれたスタッフも感じが良く、専門知識も豊富で頼れる印象でした。
1980年に愛媛県で創業。豊富な取引実績に信頼を寄せる金融機関は多く、さまざまな窓口が開かれている様子。また資産状況に合わせ、オーナーに最適なファイナンスアレンジを提案。
収益アップのアドバイス日本エイジェントを通じて、一棟マンションを購入しました。担当者からランニングコストの見直しや、収益アップのためアドバイスをもらっているので、収支が良いです。入居募集も頑張ってくれています。
1988年に創業。不動産業界で30年の歴史があります。『宅建業法その他の法令規則を尊守し、適正な勧誘を行う』という方針を持っているため、安心して付き合えそうな会社です。
購入後の相談に乗ってくれる不動産投資の営業はよく受けていたのですが、きちんと話を聞いたのは青山メインランドが初めて。内容がわかりやすく、こちらの質問にも丁寧に答えてくれたので、本気で投資を検討できるようになりました。
独自の情報法網を駆使し、厳選した物件だけをユーザーに提供している会社。いまのところ管理業務は展開していませんが「売って終わり」ではなく、アフターフォロー体制も充分。
購入後に感謝の気持ちが湧いた一棟物件を購入した後に改めて振り返ってみると、ピュアリアルエステートさんからたくさんのサポートを頂いたと、改めて感謝の気持ちが湧いています。さまざまな局面で緻密な段取り能力と折衝力を発揮してくれました。
主な業務内容は不動産の開発販売と、その管理。所有者との直接ネットワークで好条件の土地を仕入れ、建物を開発したうえで、個人投資家や不動産事業者などに販売しています。
プロの意見が参考になっています親が不動産経営しているので、自分でも…と考えていた時、グローバルリンクさんに出合いました。最新知識やノウハウを伝授してもらえたので、不動産投資をスタートできました。やはりプロのアドバイスは参考になります。
中古一棟マンション投資のサポートをメイン業務としている会社。築年数20年前後、手の届きやすい価格の物件を中心に取り扱った結果、近年の年間販売数は100棟以上に上昇。
すでに4棟のマンションを所有ケリーバックスさんにお世話になりながら、すでに4棟のマンションを経営しています。担当者さんが詳細なシミュレーションを作成してくれたので、複数棟の所有にメリットを感じ、購入へと踏み切ることができました。
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