利益が出る収益物件の選び方

高層ビルの画像

収益物件を選ぶ時、ついつい自宅の近くや勤務先周辺などよく知っている地域を選びがちになってしまいますが、その選び方はあまりよくありません。運よく利益を得られることもあると思いますが、より確実に利益を得るためにも「エリア」に注目して物件を選びましょう。ここでは、収益が見込める物件の選び方について説明します。

人口100万人以上の都市圏内から選ぶ

収益物件を選ぶなら、基本は首都圏から選びましょう。地方なら人口100万人以上かどうかを目安にすると良いです。なぜ、人口を気にするかというと、人口が多いということはそれだけその土地に住みたい人がいるということ。住みたい人がいれば、物件購入を検討する人も多く、売りやすいからです。

現在、日本の人口は減少傾向にあります。けれども全ての街の人口が減少しているわけではなく、一部の人気都市は増加し、地方が急激に減少しているという状況です。もし人口が減り続けている地方の物件を選んでしまうと、物件自体は素晴らしくても、その土地に住みたいというニーズがないため売れずじまいで終わってしまいます。

近年の人口変動などからニーズを読んでニッチなエリアを選ぶことも可能ですが、ニッチなところは数年で人気が終えることもままあるもの。100万人以上の大都市圏であれば、常に住みたいという人はいるので安心でしょう。

現時点での100万人を超える都市は、以下の通りです。

東京都特別区部
横浜市
大阪市
名古屋市
札幌市
福岡市
神戸市
川崎市
京都市
さいたま市
広島市
仙台市

人口が50万人以下の中核都市は避けるべき？

100万人以上の大都市が安全と言いましたが、それ以下を必ず避けろ！というわけでもありません。50万人以下の小規模なエリアでも、少ないニーズはあるはずです。ただ、人口の少ないエリアを選ぶ場合は、物件の規模を小さめに調整しましょう。

人気のあるエリアでは、数億する物件も飛ぶように売れますが、ニーズが少ないところで高い物件を選ぶと売れない可能性が高くリスクが大きいです。大都市を避けて小さなエリアを選ぶのであれば、それに見合った小さな物件を選ぶようにしましょう。

高収益が期待できるエリアはどこ？

いま注目のエリアとしては、埼玉や千葉など東京周辺。2020年の東京オリンピックに向けた土地開発が進んでいるニーズの高いエリアです。その中から、まだ100万人規模の大都市ではありませんが、成長過程にある八潮市・八千代市を紹介します。

埼玉・八潮市

八潮市は、つくばエクスプレス八潮駅ができてから人口が増加中の埼玉県の都市です。近年、駅周辺の再開発が進み、マンションやショッピングモールが建築されており、人気のエリアへと変化しつつあります。駅ができる前と比べると、8,000人近く人口が増えました。東京・秋葉原まで17分程度で到着するというアクセスの良さや、駅周辺の開発の盛り上がりが人気の一つです。

千葉・八千代市

千葉県の北西部にある八千代市。人口19万人とまだまだ成長途中の都市です。注目ポイントは、都内まで1時間前後で到着できるところ。都心への交通面の良さから人気を呼んでいます。人口は2005年から比べて約1.5万人増加。日本の全体的な人口が減っているなか、このスピードでの人口増加はなかなか見られません。

以上が都心以外の狙い目エリアでした。

東京で注目されているエリアは八王子

東京なら八王子市が注目されています。東京の南西にある人口56万人の八王子。その人口の1/5は学生が占めています。なぜなら市内には帝京大学・多摩美術大学など、21もの大学キャンパスが置かれているから。4月になれば全国から若者が移り住む町となるようです。

2015年から大きな人口増加は見られませんが、今後オリンピックに向けて徐々に人口が増えていくと考えられます。オリンピックを終えると多少人口が減る可能性はありますが、多くの大学キャンパスがある限りは一定の人口は保つと考えられています。

また、八王子市にはエリアごとに特徴があります。以下の地域は、特に人口が多く狙い目となっているので要チェックです。

中央部

八王子駅といった大きな駅があるため開発が盛ん。働き盛りや学生が占めている

北部

中央自動車道のインターチェンジがあり、交通環境が整っている

東南部

ベットタウンとして根強い人気がある

良い収益物件を探すには不動産会社の選定も重要

利回りの良い売れるエリアを見つけるコツは人口と長期的な視点です。いま人口が爆発していたとしても今後も続くかどうかは分からないので、数年単位で人口の動きや今後の動きをチェックしましょう。

ただし、良いエリアを見つけたとしても、金融機関の融資がなくては、そもそも物件を購入できません。エリアを探すと同時に、融資に強い不動産会社を見つけることが重要になってきます。金融機関に勤務経験のある人がいる不動産会社であれば、融資に関する相談もしやすいので、気になる不動産会社を調べて、賢い選択をして下さい。

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