思ったよりも必要？一棟マンション投資にかかる運用コストとは

一棟マンション投資を考える際、表面利回りに目を奪われて、絶対に儲かると思ってしまうのはNGです。一棟マンション投資で忘れてはいけないのは、運用コストを踏まえた上での実質利回り。

ここでは、実質利回りを正しく見極めるために、運用コストについてお伝えします。

不動産にかかる3つの税金

不動産には、以下の税金がかかります。

固定資産税

固定資産税評価額20万円以上の建物の場合、「固定資産税評価額×1.4%」の固定資産税がかかります。（税率は市町村によって多少差があり）

都市計画税

固定資産税評価額20万円以上の建物の場合、「固定資産税評価額×0.3%」の都市計画税がかかります。（税率は市町村によって多少差があり）

所得税

不動産所得の所得税は、「総収入-諸経費」です。

複数の管理費が必要

侮れないのが管理費。マンション投資の場合、以下のように複数の管理費が必要ですので、忘れずにあらかじめ計算してください。

入居者管理の費用

入居者管理の主な内容は、家賃の入出金管理、集金代行で、通常不動産会社に依頼しますが、手数料がかかります。さらに、家賃保証、滞納保証を付け、入居者募集などを依頼すれば、手数料がさらにかかります。 どれだけのことを依頼するかによって費用が異なりますが、手間とリスクを減らせば減らすほど、費用がかかります。

建物管理は多岐にわたる

建物管理の内容は、以下のように多岐にわたります。建物管理は、管理会社に依頼しますが、会社によってサービスの内容が異なり、あまりにずさんな管理会社だとクレームの対象になり、住人を失うことになってしまうかもしれません。共用部の清掃2週間に1回か、1週間に1回くらい清掃員を雇う必要があります。

管理人

苦情を受け付けたり、修繕依頼の窓口になったりする管理人を日勤か、常勤で雇います。

防犯サービス

マンションの防犯性を高めるため、警備サービスや24時間防犯サービスを導入します。

共有部などの水道光熱費

共有部の照明、エレベーターの電気代などが必要です。

エレベーターの維持管理

規模の大きな一棟マンションの場合、区分マンションとは異なり、エレベーターがついていますので、エレベーターの維持管理が必要になり、その分管理費が割高になってしまいます。

修繕費用・リフォーム費用を確保する

マンションの外壁、天井、階段などの修繕費用は必須。長年建物を維持していくためというのはもちろんのこと、外観を美しく、住みやすい状態にしておかなければ、マンションの価値が低くなり、入居者も集まらず空室が増えてしまうことも。

区分マンションでは、修繕積立金は強制徴収ですが、一棟マンションの場合、修繕積立金を自分で確保しておく必要がありますので注意してください。特に、築年数が古ければ古いほど、修繕することが多くなるため、かなりの金額が必要になります。

大規模な修繕費用を積み立てる場合は、毎年、建物価格の0.5～1％を積み立てる必要があるでしょう。時代の流れに合わせて、少しずつリフォームを行っていくことも必要になります。

実質利回りを見極める！エレベーターの管理費も忘れずに

一棟マンションは、区分マンションと比較しても、エレベーターの維持管理などが必要になるため、管理費は割高です。修繕・リフォーム費用もかなりかかってきます。これらのことを念頭に置きながら、客観的に実質利回りを計算して、無理のない投資を行うようにしましょう。

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