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区分所有マンションのリスクを回避するには?

マンション投資には「区分所有」と「一棟所有(一棟購入)」の2タイプがあります。ここでは区分所有について説明しているのでマンション投資を始めようと考えている方は、区分所有のマンション投資が自分にあっているのか、チェックしてみてくださいね。

区分所有とは?

リスクマンションやアパートなどの物件を一棟丸ごとではなく、いくつかの部分に区切って所有することを区分所有といいます。分譲マンションやオフィスビルをイメージするとわかりやすいでしょう。区分所有されている建物のなかで、各部分の所有者が独占的に使用できるところを「専有部分」と呼び、エレベータや階段、廊下など、他の区分所有者と共同で使わなくてはいけないところを「共有部分」と呼びます。

区分所有している部分に関しては所有者に「区分所有権」という権利があたえられ、共有部分に関してはその建物で区分所有している面積に応じて区分所有者たちに「共有持分権」という形で権利が分配。他に敷地自体に関する権利も分配されるため、区分所有者は区分所有権・共有持分権・敷地利用権という3つの権利を保持することになります。

区分所有のリスクと対策法

マンション投資で区分所有を利用する場合、「空室リスク」「災害リスク」「管理の難しさ」などに注意しておく必要があります。一つずつ見ていきましょう。

空室リスク

区分所有している部屋に入居者がない状態だと家賃収入を得ることができません。家賃は入ってこなくても所有者として管理費やローンなどは払い続けなくてはいけないため、大きなマイナスになってしまうことも。空室リスクの対処法としては、空室が出ないような人気の土地のマンションに投資したり、一棟購入することでリスク分散したりといった方法があげられます。

災害リスク

マンションを区分所有している場合、災害で建物が倒壊・全壊してしまうと不動産を全面的に失うことになります。一棟所有していれば建物が壊れても土地が残りますが、区分所有だとなにも残らないのです。災害リスクへの対処法としては「地震や火災などに強い物件を選ぶ」「保険に加入する」などがあります。

管理の難しさ

区分所有で複数の物件に投資すると、管理が難しくなるというリスクが発生します。所有している物件の場所が異なると一つの管理会社にまとめて管理を委託することは困難。区分所有している物件の管理に関する連絡が複数の管理会社からバラバラに届き、個別に対応しなくてはいけなくなるのです。ローンを組んでマンションを購入している場合はその契約や支払いも複雑になります。区分所有で複数物件に投資するよりは一棟購入した方が、維持管理に関わるリスクを抑えることができるでしょう。

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