一棟売りアパートの選び方【番外編】
一棟売りアパートで投資を始めようと考えている人向けに、必要な情報をまとめました。一棟売りアパート投資のメリット・デメリット、物件の選び方、気になる成功・失敗事例を紹介しています。
目次
一棟売りアパート投資のメリット・デメリット
一棟売りの不動産投資のメリット・デメリットはマンション、アパートに関わらず基本的な部分はそれほど変わりません。
一般的に言われるメリット・デメリットには以下のようなものがあります。
メリット
- 年金対策
入居者さえいれば長期の安定収入が見込まれるので私的年金としての役割を担うことができます。 - 節税が可能
本業を持っている人がアパート経営をすると所得税や住民税の軽減措置が受けられます。また相続税の課税対象が引き下げられるので相続税対策にもなります。 - インフレ対策
インフレで物価が上昇すると不動産の価値も上がるため家賃の増額が見込め、生活費の上昇部分を相殺できます。
デメリット
- 空室リスクがある
空室が多く発生してしまうと見込んでいた家賃収入が減額してしまうので、ローン返済にも影響が出ます。 - 金利の上昇
変動金利型のローンを組んでアパート経営をしていると金利が上昇した場合に返済額も上がるため、経済的な負担が大きくなります。 - 災害リスク
火災や地震などの災害が発生すると建物が倒壊・消失してしまうというリスクがあります。 - 老朽化に伴う管理コスト
建物は時間とともに老朽化するため修繕費やリフォームなどの維持・管理コストがかかります。
一棟売りのマンションとアパートを比較した時の違いを挙げるとすれば、購入費用はアパートのほうが安くなると考えられます。ただし建物の老朽していくスピードは、一般的にマンションよりアパートのほうが早いといわれているので、修繕費などを前もって事業計画に入れておく必要はあるでしょう。
物件選びのポイント
アパート経営という観点から物件選びを考えると、収益性という点が重要です。つまり賃貸需要がある物件かどうかを見極める必要があるのですが、そのために注意すべきポイントは以下の通りです。
- 立地条件が良い
まず自分が入居したいと思えるかどうかが重要です。最寄駅から近く、スーパーやコンビニなどが揃っていて買い物するのに便利といったように入居者の立場から考えることです。その他、地域再開発の予定等、将来性も調査しておくと良いでしょう。
- 建物・設備の充実度
建物が綺麗でオートロックや浴室乾燥機など設備が充実していると入居者にとって魅力的な物件になりますので、空室が出ても埋まりやすいと考えられます。また設備と家賃とのバランスも考える必要があります。
- しっかりした管理体制
物件の管理というと設備の修繕をイメージすることが多いと思いますが、そればかりではありません。入居者のトラブル対応や空室発生時の入居者募集など、安心して管理が任せられる会社を見つける、紹介してもらうといったことが必要です。
一棟売りアパートの物件例
収益物件は数多くありますが、そのなかから良好な物件を探すというのはなかなか難しいことですよね。
ここで次の二つの物件について見ていきましょう。
| 大塚駅から徒歩6分！ | 平成15年築の格安物件！ | ||
|---|---|---|---|
| 物件名 | 一棟売り収益アパート | 物件名 | 一棟売り収益アパート |
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚 | 所在地 | 東京都新宿区下落合 |
| 価格 | 9,881万円 | 価格 | 4,000万円 |
| 築年月 | 1992年2月 | 築年月 | 2003年7月 |
| 構造 | 木造2階建て | 構造 | 木造2階建て |
| 利回り | 6.4％ | 利回り | 8.07％ |
| 建物面積 | 92.43m² | 建物面積 | 51.98m² |
| 間取り | 要問い合わせ | 間取り | ワンルーム |
大塚のアパートについて
大塚駅はJR山手線駅のうちの1つ。特に池袋や新宿、上野も1本で行けるので、お仕事や遊び、ちょっとした旅行に行きたい！という時でも出やすいのが魅力的。
大塚駅にはショッピングセンターのアトレ、駅周辺には銀行やクリニック、スーパーがあります。駅から徒歩5分圏内のところに郵便局も。
北口には多くの食事処があるので、自炊をしない一人暮らしの人でも入居しやすい物件であることがわかります。
下落合のアパートについて
新宿区というと都会なイメージがありますが、実は下落合はとても小さな駅。利用できる駅は西武新宿線の下落合駅、下落合駅からだと15分～20分ほど歩きますがJR目白駅も利用できます。
目白駅に近いほど住みやすさがアップし、住宅街が多くなります。特に下落合4丁目あたりだと、スーパーや八百屋さん、コンビニ、病院、ドラッグストアが豊富。
一人暮らしをしている人も多い落ち着いた街なので、とても暮らしやすい物件と言えます。
良い物件を見つけるには？
上記のように住みやすさやアクセスの良さ、その物件がどんな土地にあるかというのを理解をしなければなりません。投資についてだけでなく、不動産そのものに関しての知識も深く持っている必要があります。
とは言え1件ずつ実際に足を運んだり、地図を確認しリサーチしたりするのはかなりの労力。それに自分だけで優良物件かどうかと判断するのも、収益が得られる確実な方法とは言い切れません。
確実に収益を得るには、不動産も投資についても深い知識を持つ販売会社を選ぶのがベター。
第3者の意見が得られるので、冷静な判断をするという面でもとても頼りになります。
一棟売りアパート投資の成功・失敗事例
同じ一棟売りアパート投資を始めても、成功する人と失敗してしまう人がいます。両者にどのような違いがあるのか具体的事例から学びましょう。
成功した人の場合
年間600万円の家賃収入が！（兵庫県（40代）会社員）
老後のことを考えて何か投資をしたいと思っていました。しかし会社勤めをしているのでFXや株など値動きの激しいものは自分には難しく、不動産投資ならできそうだと思って始めました。
成功した要因は、セミナーに行ったり本を購入して勉強もしましたが、不動産会社の人と仲良くなって直接学べたのが一番大きかったと思います。築浅の中古アパート物件を紹介してもらい20年ローンを組みました。
まだリフォームの必要がないくらい綺麗で、以前からの入居者がいたので計画が立てやすかったです。現在の利回りは年8.1％で家賃収入は1年で600万円ほど。2棟目購入も目指しています。
利回りの高さか回収のしやすさか…どちらをとるか迷った（千葉県（60代）元会社員）
私は30歳の時にアパート経営を始めて30年以上続けています。始めたきっかけは、年金だけでは老後の生活が厳しくなると思ったからで、若いうちに会社員として安定収入を確保しながらできたのがよかったと思っています。
最初は首都圏は利回りが低いということで悩みました。しかし販売会社の担当さんに相談したところ、やはり人口が多い地域のほうが回収しやすいとのことだったので、首都圏のアパートに決定。販売会社の担当さんの知識が豊富だったことに勝因があると感じています。私も今回のことでとても勉強になりました。
運もありますが、やはり勉強して不動産の知識をつけることも重要なので、できるだけ若いうちに無理のない範囲で地道に進めるのが成功の秘訣だと思います。
失敗した人の場合
管理会社選びに失敗。200万円以上の損失に…。（神奈川県 50代 会社員）
利回り16％というのに魅力を感じて4,000万円の中古満室物件を購入しました。毎月50万円以上の家賃収入を見込んでいましたが、数ヶ月で滞納が出始めました。
賃貸物件はそういうこともあると思って軽く考えていたのですが、そのうち夜逃げ状態になる入居者まで出てきてキャッシュフローはマイナスに。管理会社は滞納については対応してくれません。
どうやら前の所有者が転売のために無理やり満室にしていた物件だったようで、結局1年も経たずに売却することになり200万円以上の損失になりました。
不動産に関する知識が豊富な会社にすればよかった…。（東京都 40代 会社員）
もともと不動産投資には興味があって、販売業者から地方にある大学のキャンパス近くの物件を紹介されたのがきっかけでした。
首都圏ではないですが大学近くで学生の賃貸需要があると思ったのと利回りが高かったということもあり、購入を決めました。しかし大学近くのアパートは入学当初は入ったのですが、アルバイトには不便ということですぐに退去してしまうのです。
そんな事情も知らずに利回りが良いということだけで決めてしまい、とても後悔しています。満室として用意された物件は、卒業間近の学生を販売業者がかき集めていたことも後で判明しました。
まとめ 販売会社選びが重要
4人の成功・失敗事例を見ていくと、不動産や投資に関して知識が豊富な不動産販売会社を選んでいる人ほど、満足のいく結果を出していることがわかります。
しかし同じ販売会社であっても、フォローがしっかりしていなかったり、不動産全般・投資に関しての知識が浅いところを選んでしまうと、失敗事例のように大きな損失が出てしまうことも…。
単におすすめな物件を紹介するよりも、リスクや対策についてきちんと説明があり、ひとりひとりに対してフォローが整っている販売会社を選びましょう。
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