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金利上昇リスク

こちらでは、投資マンションの金利上昇リスクとその対処法について解説します。

投資マンションの金利上昇リスク

金利は安ければ安いほど良いのですが、マンション投資のローン金利は、お金の流れ(キャッシュフロー)に大きな影響を与えます。

日本ではバブル崩壊後に超低金利政策があり、公定歩合の引き上げはありましたが、現在でも低金利状態にあります。しかし今から2~30年の間、ずっと低金利である保障はありません。

投資マンションなどの不動産を購入する時には、できるだけ金利の低いローンを組み、金利上昇があってもキャッシュフローが悪くならないような物件を選ぶことが重要です。

例えば、1億円を金利2%で借りた場合と5%で借りた場合の毎月の返済額は、10年返済の場合、金利2%は92万円、金利3%は96.6万円、5%は106.1万円、30年返済の場合、金利2%は37万円、金利3%は44.9万円、5%は53.7万円となり、金利が1%増えるだけで空室1室分のキャッシュフローが悪くなるのです。

金利上昇のリスク対策は?

マンションのイラストまず、できるだけ安い金利で借りるというのが基本です。銀行でローンを組む時に不動産会社の紹介があると金利が0.1から0.5%優遇されることがあるので、不動産会社に尋ねてみましょう。

金利が数%違うと総返済額が大きく違ってくるので、できるだけ安いローンを組めるように複数の銀行に融資交渉をしましょう。

都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクで金利が異なりますが、都市銀行は金利が低めで審査が厳しく、ノンバンクは、金利が高めで審査がゆるいという傾向があります。

またローン返済中でも金利交渉ができ、銀行によっては決まった時期に金利見直しをするところもあるので事前に銀行担当者に聞いておきましょう。

銀行の金利を下げるには銀行担当者が上司に了承してもらう必要があるので、普段から好印象を与えるためにローン返済を遅延したりせず、毎月の賃料も全額下ろしたりせずに銀行の平均残高を上げるようにしましょう。

高金利でローンを組み、その後金利交渉をしても金利が下がらない場合、借り換えも考えてみましょう。

ただ、銀行ローンの借り換え時に全額一括繰上返済すると、ローン残高の約2%の違約金を払わなくてはならないこともあるので、ローンの契約書をよく確認してください。
もし、違約金を払っても、安い金利の銀行に借り換えできるのなら、借り換えを検討してみても良いでしょう。

ある程度の資金が貯まったら繰上返済も考えましょう。返済期間の前半は金利の割合が高いので、早い時期に繰上返済を行うほど効果的に金利が削減できます。

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